a. Introducción y Conceptos Clave

El Artículo 221 de la ley Bases establece los mecanismos para resolver las controversias que puedan surgir entre el Estado nacional y las VPU (Viviendas Propietario Usuario) adheridas al RlGl (Régimen Legal de Incentivos). En esencia, este artículo busca brindar un marco legal claro y previsible para resolver disputas, buscando en primera instancia la solución amigable y, en caso de no ser posible, estableciendo un proceso de arbitraje con reglas definidas. Conceptos Clave: VPU (Viviendas Propietario Usuario): Se refiere a las unidades habitacionales construidas bajo el marco de esta ley, que serán propiedad de sus ocupantes. RlGl (Régimen Legal de Incentivos): Es el conjunto de beneficios e incentivos que la ley ofrece a quienes inviertan en la construcción de las VPU. Arbitraje: Es un método alternativo de resolución de conflictos, fuera de los tribunales judiciales, donde las partes acuerdan someter su controversia a la decisión de uno o varios árbitros. CPA (Corte Permanente de Arbitraje): Es una organización intergubernamental que facilita el arbitraje y otros métodos de resolución pacífica de controversias entre Estados. Cámara de Comercio Internacional (CCI): Es una organización empresarial mundial que, entre otras funciones, ofrece servicios de arbitraje internacional. CIADI (Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones): Es una institución del Banco Mundial que brinda servicios de conciliación y arbitraje para resolver disputas entre inversionistas extranjeros y Estados. Convención sobre el Reconocimiento y la Ejecución de Laudos Arbitrales Extranjeros: Es un tratado internacional que facilita el reconocimiento y la ejecución de las decisiones tomadas por los tribunales arbitrales en diferentes países.

b. Explicación Detallada

El artículo 221 establece un proceso escalonado para la resolución de controversias: 1. Negociación Amistosa: En primer lugar, se establece la obligación de intentar resolver cualquier controversia mediante consultas y negociaciones amistosas entre el Estado nacional y la VPU. Este paso busca una solución consensuada y extrajudicial al conflicto. 2. Arbitraje: Si la negociación amistosa no prospera en un plazo de 60 días, el VPU puede iniciar un proceso de arbitraje. El artículo ofrece tres opciones para llevar a cabo este proceso: Reglamento de Arbitraje de la CPA de 2012: Ofrece un marco institucional y reglas preestablecidas para el arbitraje. Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional: Similar al anterior, pero con reglas propias de la CCI. Convenio CIADI: Diseñado específicamente para controversias entre Estados e inversionistas extranjeros. 3. Sede del Arbitraje: Salvo que se elija el Convenio CIADI, la sede del arbitraje se establecerá fuera de Argentina, en un país que sea parte de la Convención de Nueva York de 1958. Esto busca garantizar la neutralidad del proceso. 4. Composición del Tribunal Arbitral: El tribunal estará compuesto por tres árbitros, ninguno de los cuales podrá ser nacional de Argentina ni del país de origen del accionista mayoritario de la VPU, asegurando la imparcialidad en la toma de decisiones. 5. Idioma del Arbitraje: El idioma principal será el español, aunque se permite el inglés en casos específicos de arbitraje con socios o accionistas extranjeros. 6. Facultad del Poder Ejecutivo: Se otorga al Poder Ejecutivo la facultad de establecer mecanismos específicos de resolución de controversias para cada proyecto, los cuales se detallarán en el acto administrativo que apruebe la solicitud de adhesión al RlGl y el plan de inversión.

c. Ejemplos Ilustrativos

Ejemplo 1: Una VPU tiene una controversia con el Estado nacional sobre la interpretación de un incentivo fiscal incluido en el RlGl. En primer lugar, ambas partes deberán intentar resolver la disputa mediante negociaciones amistosas. Si no logran un acuerdo en 60 días, la VPU podrá iniciar un proceso de arbitraje, eligiendo una de las tres opciones que ofrece el artículo. Ejemplo 2: Un grupo de inversionistas extranjeros participa en un proyecto de VPU. Si surge una controversia con el Estado nacional, podrían optar por someter el caso al arbitraje bajo el Convenio CIADI, que ofrece un marco legal internacional para la protección de las inversiones extranjeras. Ejemplo 3: El Poder Ejecutivo, al aprobar un proyecto de VPU, podría establecer en el acto administrativo un mecanismo de mediación específico para resolver potenciales controversias, ofreciendo una alternativa adicional a la negociación amistosa antes de recurrir al arbitraje.

El Artículo 221, al establecer un mecanismo de resolución de controversias claro y previsible, trae consigo diversas consecuencias tanto para el Estado como para los inversores que participen en proyectos de VPU:

a. Para el Estado Nacional:

Mayor seguridad jurídica: Al establecer reglas claras para la resolución de conflictos, se reduce la incertidumbre y se fomenta un clima de inversión más seguro y atractivo. Atracción de inversiones: La posibilidad de resolver controversias en un marco neutral y con reglas internacionales puede resultar atractiva para inversores extranjeros, lo que podría traducirse en mayor inversión para el desarrollo de proyectos de VPU. Cumplimiento de estándares internacionales: La adhesión a mecanismos de arbitraje internacional como el CIADI refleja el compromiso del Estado argentino con el derecho internacional y con la protección de las inversiones extranjeras. Posible limitación de la autonomía estatal: La posibilidad de que controversias con inversores sean resueltas por tribunales arbitrales internacionales podría ser vista como una limitación a la soberanía del Estado en la toma de decisiones.

b. Para los inversores (VPU):

Mayor protección de sus inversiones: El artículo les brinda herramientas legales para proteger sus inversiones en caso de disputas con el Estado, evitando posibles arbitrariedades o decisiones unilaterales. Acceso a mecanismos internacionales de justicia: La posibilidad de recurrir a instancias arbitrales internacionales como la CPA o la CCI ofrece a los inversores una alternativa neutral y especializada para resolver controversias. Mayor confianza para invertir: La existencia de un marco legal claro y previsible para la resolución de conflictos genera confianza en los inversores y los incentiva a participar en proyectos de VPU. Costos asociados al arbitraje: Los costos de un proceso de arbitraje internacional pueden ser elevados, lo cual podría ser una desventaja para algunos inversores, especialmente en caso de proyectos de menor envergadura.

c. Para el desarrollo de las VPU:

Impulso a la construcción de viviendas: Un marco legal sólido y confiable para la resolución de controversias puede incentivar la inversión en proyectos de VPU, lo que contribuiría a aumentar la oferta de viviendas. Mayor acceso a la vivienda propia: Un mayor desarrollo de las VPU facilitaría el acceso a la vivienda propia a sectores de la población que de otra forma no podrían acceder a ella. Generación de empleo: El impulso a la construcción de VPU traería aparejado un aumento en la demanda de mano de obra en el sector de la construcción, generando nuevos puestos de trabajo. En resumen, el Artículo 221 busca generar un equilibrio entre la protección de las inversiones y la defensa del interés público, creando un marco legal que brinde seguridad jurídica tanto al Estado como a los inversores, lo cual resulta fundamental para el desarrollo exitoso de las VPU y la concreción de su objetivo final: facilitar el acceso a la vivienda propia a la población.